Πρόταση πολυτελούς αξιοποίησης

Ο σχεδιασμός για την τουριστική αξιοποίηση του στρατοπέδου Ζαφείρη παίρνει πιο συγκεκριμένη μορφή, σύμφωνα με την μελέτη που ολοκλήρωσε το αρμόδιο μελετητικό γραφείο και η πλήρης παρουσίαση της οποίας πρόκειται να γίνει στο προσεχές δημοτικό συμβούλιο.

Το μεγαλύτερο μέρος του στρατοπέδου πλέον οδεύει προς τουριστική αξιοποίηση, με μέρος της έκτασης του να περνά στο Δήμο Σύρου-Ερμούπολης και το Πανεπιστήμιο Αιγαίου.

Η επενδυτική πρόταση η οποία προδιαγράφεται στη μελέτη που πρόκειται να παρουσιαστεί, προέκυψε κατόπιν της σχετικής έρευνας των μελετητών, βάσει της οποίας διαφάνηκε ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον εντοπίζεται στον τομέα του τουρισμού, καθώς αυτή επισημαίνεται ότι είναι η πιο ρεαλιστική υλοποιήσιμη λύση.

Μετά την εξέταση διαφορετικών δυνατοτήτων ανάπτυξης που προσφέρει η περιοχή και με βάση τα συμπεράσματα της διαβούλευσης, διαμορφώθηκε η επικρατέστερη πρόταση που περιλαμβάνει τουρισμό και πολιτιστικές χρήσεις.

Οι διαδικασίες που θα ακολουθήσουν την παρουσίαση της μελέτης, πρωτίστως αφορούν στην ψήφιση της από το επόμενο δημοτικό συμβούλιο, το ΤΕΘΑ θα προχωρήσει τη διαδικασία αποχαρακτηρισμού του στρατοπέδου από το ΓΕΣ, ενώ η νομική πολεοδομική διαδικασία που πρέπει να ακολουθηθεί, οι μελετητές προτείνουν ότι η καταλληλότερη μεθόδευση θα ήταν μέσω των Ειδικών Σχεδίων Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων, για την γρήγορη διαδικασία τροποποίησης της Πολεοδομικής Μελέτης. 

Τα προδιαγραφόμενα οφέλη     

Οι διεκδικήσεις πλέον εκ μέρους του ΤΕΘΑ, για την παραχώρηση του προνομιακού οικοπέδου στα Αστέρια, έμειναν στο παρελθόν, με το συγκεκριμένο ακίνητο να παραμένει στην κυριότητα του Δήμου, ο οποίος εκτός της έκτασης που του παραχωρείται διεκδικεί και άμεσα οικονομικά οφέλη από την επένδυση.

Η ωφέλεια του Ταμείου Εθνικής Άμυνας αφορά αποκλειστικά και μόνο στην αξιοποίηση του στρατοπέδου, από την έκταση του οποίου παραχωρείται στον Δήμο το 30% αυτής, δηλαδή περί τα 40 στρέμματα, εκ των οποίων τα 15 τα παραχωρεί με τη σειρά του στο Πανεπιστήμιο Αιγαίου, για να φιλοξενήσουν χρήσεις που είναι συμβατές με την λειτουργία της γειτνιάζουσας τουριστικής εγκατάστασης, ενώ προσβλέπει και σε ένα μικρό ποσοστό επί του τζίρου της τουριστικής μονάδας.

Μεταξύ των πλεονεκτημάτων που αναφέρονται σχετικά με την τουριστική αξιοποίηση του χώρου, είναι η οικονομική ενίσχυση άμεσα των τοπικών επιχειρήσεων και έμμεσα των επιχειρήσεων μεταφορών, προμηθειών, αγαθών και υπηρεσιών. Παράλληλα, δημιουργία θέσεων εργασίας, ανάπτυξη υποδομών, προβολή του νησιού συνολικά, διάσωση των υπαρχόντων κτιρίων, που αποτελούν τμήμα της ιστορίας της Σύρου και ανάπτυξη θεματικού τουρισμού.

Η τουριστική αξιοποίηση δεν προσβλέπει σε προσέλκυση μαζικού τουρισμού, αλλά αντιθέτως υψηλού οικονομικού επιπέδου, καθώς αφορά σε δημιουργία πολυτελούς ξενοδοχειακής υποδομής,  στοχεύοντας παράλληλα και σε θεματικό τουρισμό, με τη δημιουργία συνεδριακού κέντρου, δίνοντας προοπτική επισκεψιμότητας ολόκληρο τον χρόνο.

Όπως χαρακτηριστικά αναφέρουν οι μελετητές, στόχος είναι η προσέλκυση ποικιλίας ομάδων επισκεπτών, που μπορούν να χρησιμοποιήσουν τις συνεδριακές, πολιτιστικές ή και αθλητικές εγκαταστάσεις του συγκροτήματος αλλά και του νησιού.

Οι παρατηρήσεις της διαβούλευσης

Στην μελέτη περιλαμβάνονται οι απόψεις που τέθηκαν κατά τη δημόσια διαβούλευση, αναλύοντας και επεξηγώντας τους τρόπους κάλυψης ή απόρριψης των προτάσεων, τόσο όσον αφορά στη δημιουργία ενός θεματικού χωριού για την φιλοξενία αποκλειστικά ανθρώπων με αναπηρία, την μεταφορά των διοικητικών υπηρεσιών στο χώρο του στρατοπέδου και τη δημιουργία ενός Διοικητικού Κέντρου και την αξιοποίηση του στρατοπέδου ως χώρου του Πανεπιστημίου Αιγαίου.

Οι μελετητές σχετικά με την πρόταση για τα ΑΜΕΑ, διατυπώνουν την άποψη ότι για να εφαρμοστεί αμιγώς μια τέτοια πρόταση πρέπει να αποδειχθεί ότι είναι ρεαλιστική και επενδυτικά αποδοτική, όμως η έρευνα κατέδειξε ότι είναι δύσκολο να βρεθεί επενδυτής.

Όμως στην πρόταση αξιοποίησης συμπεριλαμβάνονται αρκετά σημεία της πρότασης που κατέθεσε ο Σύλλογος Δικαίωμα, όπως να υπάρξει τουριστική ανάπτυξη με οικολογική ευαισθησία και με αρμονική συνύπαρξη με τον πολιτισμό και την υπόλοιπη παραγωγική δραστηριότητα, η λειτουργία όλο τον χρόνο και όχι μόνο εποχιακά, η σύνδεση με την παραγωγική δραστηριότητα του νησιού με προώθηση τοπικών προϊόντων, η αξιοποίηση του εργατικού δυναμικού και των τεχνικών υποδομών του νησιού, η δημιουργία ενός συνεδριακού κέντρου που θα είναι ευέλικτο, θα έχει δυνατότητα συνένωσης και θα μπορεί να φιλοξενεί πολλαπλά γεγονότα ταυτόχρονα ή και διαφορετικής εμβέλειας, το χαμηλό κόστος κατασκευής και συντήρησης και γενικά η εφαρμογή αρχών βιοκλιματικού σχεδιασμού και η εξασφάλιση οριζόντιας και κατακόρυφης αυτόνομης και ασφαλούς προσπέλασης από άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα σύμφωνα με τις Οδηγίες Σχεδιασμού του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής, όπως αυτές τροποποιούνται και ισχύουν κάθε φορά.

Σε ότι αφορά στη μεταβολή του στρατοπέδου σε διοικητικό κέντρο της Σύρου, οι μελετητές σημειώνουν ότι η Ερμούπολη είναι μια μικρή σχετικά πόλη για να υποστηρίξει διοικητικό κέντρο εκτός συνεκτικού αστικού ιστού κυρίως χωρίς συνολική μελέτη, ενώ για την αναβάθμιση περιοχών και κτιρίων οι διοικητικές υπηρεσίες, οι οποίες δημιουργούν κινητικότητα, πρέπει να παραμείνουν στο κέντρο της πόλης.

Ειδικά για την πρόταση αξιοποίησης του στρατοπέδου ως χώρου του Πανεπιστημίου Αιγαίου, υπενθυμίζεται ότι στόχος της συνεργασίας μεταξύ Δήμου και ΤΕΘΑ είναι η εξεύρεση ενός επενδυτή που θα υλοποιήσει την πρόταση, με την επένδυση να αποφέρει στο ΤΕΘΑ, ως εγγυημένο ποσό απόσβεσης για την παραχώρηση, τουλάχιστον το 5% της αντικειμενικής αξίας του στρατοπέδου.

Όμως στην μελετητική πρόταση περιλαμβάνονται συνεδριακοί χώροι, χώροι εκθέσεων και υποδομές πολιτιστικών εκδηλώσεων που μπορούν να συμβάλλουν στην βελτίωση των υποδομών του Τμήματος του Πανεπιστημίου, ενώ προτείνεται επίσης η παραχώρηση στο Πανεπιστήμιο όμορης ιδιοκτησίας του Δήμου.

Ανταγωνιστικότητα

Στη μελέτη γίνεται σαφής αναφορά στις ανησυχίες που υπήρξαν σχετικά με την ανεπαρκή λειτουργία και υποβάθμιση, λόγω ενός νέου τουριστικού καταλύματος στο στρατόπεδο, των υπαρχόντων ξενοδοχείων μέσα στην πόλη της Σύρου.

Σε σχέση με αυτό σημειώνεται ότι ένα νέο τουριστικό συγκρότημα όπως αυτό που μπορεί να υλοποιηθεί στο στρατόπεδο δεν ανταγωνίζεται τα ξενοδοχεία της πόλης, αφού προσφέρει τελείως διαφορετικές παροχές και υπηρεσίες. Όπως επίσης δεν ανταγωνίζεται τα ξενοδοχεία των άλλων περιοχών του νησιού που βρίσκονται στις παραλίες. Αντίθετα μια επιτυχημένη τουριστική μονάδα μπορεί να επηρεάσει θετικά την τοπική οικονομία και να διαφημίσει την Ερμούπολη και την Σύρο που υστερεί επικοινωνιακά σε σχέση με άλλα νησιά.

Εκφράστηκαν ανησυχίες για την κλίμακα ενός νέου συγκροτήματος 300-500 δωματίων. Το στρατόπεδο έχει ήδη δύο ιστορικά κτίρια με συνολικό εμβαδόν κύριων χώρων 14.000 τ.μ. που καθορίζουν τις σχεδιαστικές επιλογές και καλύπτουν το μεγαλύτερο μέρος των αναγκών. Η δυναμικότητα ενός τουριστικού συγκροτήματος στο στρατόπεδο δεν θα ξεπερνούσε τα 350 δωμάτια εκ της οποίας το 80-85% μπορεί να καλυφθεί από τα υπάρχοντα κτίρια. Η όποια επέμβαση οφείλει να είναι ήπια, να μην αλλοιώνει τον χαρακτήρα του αρχικού Ορφανοτροφείου και να προστατεύει το τμήμα του λόφου που βρίσκεται μέσα στο στρατόπεδο και γενικά το φυσικό περιβάλλον.

Λήφθηκαν δε υπ’ όψη και οι προτάσεις για τη δημιουργία συνεδριακού κέντρου, που περιλαμβάνει αμφιθέατρο, εκθεσιακό χώρο και αίθουσα συνεδρίων.

Παράλληλα, οι χώροι συνεδριακοί και πολιτιστικοί θα τοποθετηθούν με τέτοιο τρόπο εντός του χώρου του στρατοπέδου ώστε να είναι δυνατή η χρήση τους από τους πολίτες.

Κατανομή χρήσεων

Οι βασικές χρήσεις που πλέον προγραμματίζονται για την συνολική έκταση του στρατοπέδου, με τα υπάρχοντα κτίσματα και μη, αφορούν σε λειτουργία ξενοδοχειακής μονάδας, χώρους πρασίνου και αναψυχής, λειτουργία στρατοπέδου, στην περιορισμένη έκταση των 2,9 στρεμμάτων και την έκταση που θα παραχωρηθεί στο Πανεπιστήμιο.

Συγκεκριμένα, η έκταση των 127 στρεμμάτων του στρατοπέδου Ζαφείρη κατανέμεται ως εξής:

1. Στρατός: Υπάρχοντα κτίσματα στο νότιο τμήμα του οικοπέδου παραμένουν στην κυριότητα του στρατού, έκτασης, μαζί με τον περιβάλλοντα χώρο, 2.915 τ.μ.

2. Δήμος: Η δημοτική έκταση περιλαμβάνει τον ιερό ναό και τον περιβάλλοντα χώρο του καθώς και την περιοχή δίπλα στους επαρχιακούς δρόμους Ερμούπολης – Βάρης και Ερμούπολης – Α. Μάννα, συνολικής επιφάνειας 38.570 τ.μ.

3. Τουριστική επένδυση: Το υπόλοιπο της έκτασης επιφάνειας 86.000 τ.μ. διατίθεται για την δημιουργία μονάδας τουριστικής ανάπτυξης.

Εκθεσιακό πάρκο

Η δημοτική έκταση, που διαμορφώνεται ως εκθεσιακό πάρκο, δημιουργεί μία ζώνη προστασίας γύρω από την υπόλοιπη έκταση ξεκινώντας από την δασώδη περιοχή του ναού που διατηρεί την φυσική του κατάσταση και προχωρώντας σε μία ζώνη σταθερού πλάτους 70 περίπου μέτρων μεταξύ των δρόμων και του τουριστικού συγκροτήματος.

Αποτελείται από ελεύθερους δενδροφυτεμένους δημόσιους χώρους, κήπους, χώρους στάθμευσης και μια σειρά περιπτέρων που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για πολιτιστικές δραστηριότητες και εκθέσεις.

Τμήμα της έκτασης αποδίδεται στο Πανεπιστήμιο Αιγαίου και συγκεκριμένα η περιοχή επί της παραλιακής οδού επιφάνειας 12.000 τ.μ., η οποία γειτνιάζει με το ακίνητο του Δήμου, το οποίο είναι το Κέντρο Τεχνικού Πολιτισμού, έκτασης 2,5 στρεμμάτων, με την υπάρχουσα μελέτη που το συνοδεύει να παραδίδεται έτοιμη στο Πανεπιστήμιο και το κτίριο Κορνηλάκη. Έτσι μπορεί να δημιουργηθεί ένας ενιαίος χώρος με δημόσιο χαρακτήρα ενταγμένος στην οργάνωση του πάρκου.

Συγκεκριμένα, προτείνεται η δημιουργία ενός εκθεσιακού χώρου 500 τ.μ., εργαστήρια και γραφεία νεοφυών επιχειρήσεων σε επιφάνεια 600 τ.μ., μία αίθουσα ομιλιών 150 ατόμων σε επιφάνεια 400 τ.μ. και ένα αναψυκτήριο 300 τ.μ.

Τέλος δημιουργείται ένας δρόμος που διαχωρίζει το πάρκο από το ξενοδοχειακό συγκρότημα και παρέχει πρόσβαση στο χώρο στάθμευσης του πάρκου αλλά και στο τουριστικό συγκρότημα.

Τουριστικό συγκρότημα

Περιλαμβάνει χώρο στάθμευσης 186 οχημάτων, με πρόσβαση σε συνεδριακό κέντρο 400 ατόμων και στο νότιο τμήμα δημιουργείται ένας μεγάλος ανοιχτός χώρος που περιβάλλεται από αθλητικές εγκαταστάσεις, με ένα γήπεδο καλαθοσφαίρισης και τέσσερα γήπεδα αντισφαίρισης, ένα υπαίθριο θέατρο, εστιατόριο και κτίριο ψυχαγωγίας και άθλησης, που περιλαμβάνει γυμναστήριο, κέντρο ευεξίας και αίθουσα ψυχαγωγίας, ενώ στο κτίριο με κοινόχρηστες λειτουργίες περιλαμβάνονται μικρά καταστήματα, εστιατόριο, μπαρ και καθιστικό.

Στα δύο υπάρχοντα κτίρια, τα οποία θα ανακαινιστούν ή θα ανακατασκευαστούν ανάλογα με την κατάσταση στην οποία βρίσκονται, χωρίς να αλλοιωθεί η αρχική τους μορφή, τον μεγαλύτερο χώρο θα καταλαμβάνουν οι χώροι διαμονής.

Το κτίριο που χρησιμοποιείται σήμερα ως Διοικητήριο θα περιλαμβάνει 94 δωμάτια, ενώ σε συνέχεια του θα δημιουργηθούν μικρά συγκροτήματα 20 αυτόνομων διαμερισμάτων 42 τ.μ. με ιδιωτικό κήπο και πισίνα.

Το δεύτερο και τώρα εγκαταλελειμμένο κτίριο, θα περιλαμβάνει 182 δωμάτια και μπροστά από αυτό θα δημιουργηθούν 28 αυτόνομα διαμερίσματα.

Συνολικά δηλαδή το τουριστικό συγκρότημα θα είναι δυναμικής 276 δωματίων και 49 διαμερισμάτων.

Στο υψηλότερο σημείο του οικοπέδου, σε μια περιορισμένη έκταση, απομακρυσμένη από τα υπάρχοντα κτήρια και τις άλλες λειτουργίες του συγκροτήματος και προστατευμένη με πράσινο, θα δημιουργηθεί η πισίνα και στεγασμένος χώρος με υπαίθριο εστιατόριο-μπαρ και αποδυτήρια.

Η πισίνα αυτή θα συνδέεται, με μία γραμμική κολυμβητική δεξαμενή, με μία δεύτερη πισίνα, η οποία θα βρίσκεται μεταξύ των δύο κτιρίων.